Investissement immoblier – quelques mots clés à connaître

Écrit par Samuel le 6 décembre 2011. Aucun commentaire

Avant de signer un gros chèque, mieux vaut connaître ses droits et obligations

Pour bien investir dans l’immobilier, il faut parler le même langage que vos interlocuteurs – vendeurs, acheteurs, agent immobilier, notaire… Et pour ça, vous devez connaître les différents termes juridiques utilisés

L’intérêt de les connaître? Mieux vous savez et moins vous êtes susceptible de vous faire induire en erreur par des agents ou conseillers immobiliers peu scrupuleux.

voici les principaux termes juridiques que vous devez connaître.

Les mandats

Un mandat est un acte écrit que remet le propriétaire du logement à un agent ou un conseiller immobilier. Ce document est obligatoire pour que l’agent ou le conseiller puisse agir.

C’est un document à rédiger que ce soit pour une vente ou une location. Cet acte détermine la mission du professionnel et les conditions pour percevoir ses honoraires.

Comme vous allez le découvrir, il existe 2 types de mandats: le mandat simple et le mandat exclusif.

Le mandat simple

Un mandat est appelé « mandat simple » quand le propriétaire garde la possibilité de confier à plusieurs agences la négociation, et en même temps, il peut traiter directement avec un particulier.

Si une agence trouve un acquéreur et conclue la vente, alors le vendeur devra des honoraires à cette agence.

Le mandat exclusif

Un mandat est dit « exclusif » lorsque le propriétaire confie la négociation de son bien qu’à une seule agence.

Dans le mandat, il doit être précisé si le propriétaire conserve le droit de chercher lui-même un acheteur ou non.

• Si c’est possible: le mandat est appelé mandat exclusif simple ou « semi-exclusif ».
• Si ce n’est pas le cas, le mandat est un mandat exclusif absolu.

Le bon de visite

Ce n’est pas un document juridique, c’est à dire qu’il n’est pas obligatoire. Cependant, il servira d’élément de preuve pour l’agent immobilier qui fait les visites. En pratique, il est souvent soumis au candidat acheteur pour signature avant la visite.

Si un conflit éclate sur la nature de la prestation de l’agence, le bon de visite apporte un commencement de preuve. C’est-à-dire, qu’on pourra considérer que c’est un premier travail de mise en relation entre le vendeur et l’acheteur.

L’offre d’achat

Vous avez souvent entendu cette expression « J’ai fait une offre (d’achat) au vendeur ». Vous devez savoir qu’en réalité, il s’agit d’une simple proposition de prix.

Cela veut dire que cette proposition n’engage pas le vendeur. Il n’a aucune obligation envers vous.

Vous ne devez pas confondre l’offre d’achat (simple proposition de prix) de l’offre de vente qui est une promesse ou compromis de vente. Dans ce cas là, il y a des obligations précises qui s’installent entre le vendeur et l’acheteur.

Attention: ne signez pas une proposition de prix écrite par le vendeur. Cela pourrait être interprétée comme une promesse de vente.

L’Avant-contrat de vente

L’avant-contrat de vente s’établit avant la signature devant notaire. Il y a 2 types d’actes à distinguer, car les parties ne sont pas engagées de la même façon.

La promesse de vente

La promesse de vente engage uniquement le vendeur par rapport à l’acheteur. Elle peut être aussi appelée promesse unilatérale de vente.

Ici, l’obligation pèse uniquement sur le vendeur. Il s’engage à vendre son bien à l’acquéreur. En échange, l’acheteur doit verser une indemnisation d’immobilisation (dépôt de garantie). Cette indemnisation représente environ 10% du montant de la transaction.

Si l’acheteur se désistent au bout d’un certain délai fixé entre lui et le vendeur: il perd le montant de ce dépôt. Il existe des cas prévus par la loi, où l’acheteur récupère son dépôt.

Si le vendeur se désiste, en dehors des motifs légaux prévus, il doit rendre ce dépôt de garantie, et il pourra être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acheteur.

Le compromis de vente

Il est aussi appelé promesse réciproque de vente ou d’achat.

Ici, on réalise réellement la vente. Ce qui veut dire, que les deux parties s’engagent définitivement l’une envers l’autre.

Donc si l’une des deux parties ne veut plus respecter son engagement, l’autre pourra saisir le juge pour obliger à signer la vente ou obtenir le versement de dommages-intérêts.

L’acte de vente

Ce document est aussi appelé acte de transaction. Il est signé devant le notaire et atteste officiellement du changement de propriétaire.

La commission d’agence

Aussi appelée « honoraires d’agence » est due à l’agence qui a conclu effectivement la vente. Ou plus simplement, c’est le paiement du travail de l’agent immobilier.

Voici ce que représente cette commission d’agence:

• Environ 5 à 6% du montant de la transaction
• Ce sont les frais versés par les parties (discussion entre elles sur ce que chacune doit verser) à l’agent immobilier pour ses activités de recherches, négociation et vérification des informations.

La clause de non-garantie

C’est une clause par laquelle, l’acheteur s’engage à prendre possession du bien en l’état: sans garantie du sol, du sous-sol, fouilles, autres vices ou défaut caché.

La portée de cette clause est limitée par tribunaux quand le vendeur était de mauvaise foi au moment de la vente

Les frais de notaire

Le montant des frais de notaire correspond à environ 6 à 8% du prix d’achat pour acquisition logement ancien. Il est de l’ordre de 2 à 3 % pour l’achat d’un bien neuf.

A ces frais s’ajoutent les prélèvements fiscaux que le notaire verse à l’État: droit d’enregistrement ou de mutation, taxe de publicité foncière et taxe sur la valeur ajoutée.

« Le savoir est une arme »

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